Desde hace aproximadamente 7 años cambió el modelo
constructivo de la Ciudad
de Buenos Aires. La publicación, en 2012, por parte de la Secretaría de
Planeamiento de la Ciudad,
de las estadísticas completas sobre la construcción en la Ciudad de la primera déada
de este siglo, nos ha permitido la realización de un cuadro comparativo y
certificar ciertas tendencias que, en algunos casos ya denunciábamos desde el
año 2006.
Se está construyendo a la inversa de lo que precisa la Ciudad y los ciudadanos de
Buenos Aires. Se entregó al mercado la planificación estratégica del
crecimiento de nuestra ciudad. Y como resultado, éste la desfiguró, sólo atento
al rápido retorno de sus inversiones. El Estado – al que le esta sobrando
la mayúscula–, ausente.
Las características de este modelo constructivo son: 1)
Concentración geografica de lo construido; 2) Predominio de la tipología
edilicia suntuosa; 3) Predominio de departamentos de 1 y 2 ambientes; 4)
Metodología constructiva ligada a los flujos de capital.
CONCENTRACIÓN GEOGRÁFICA
Los 5 barrios que más concentraron las construcciones
residenciales en la primera década del siglo XXI (Palermo 13,6%, Caballito
10,1%, Villa Urquiza 8,1%, Belgrano 6,7% y Almagro 4,6%) sumaron entre ellos
el 43,1% de todo lo construido en la ciudad de Buenos Aires. Si a eso le
agregamos lo construido en Puerto Madero (4,1%), Flores (3,8%), Recoleta (3,7%)
Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos que en 10 barrios,
de los 47 porteños, se concentró el 59,4% de todo lo construido en la Ciudad.
Pero hay otra Buenos Aires, con otra realidad. La
sumatoria de lo construido en la superficie de Villa Soldati (0,1%), La Boca (0,3%), Parque
Avellaneda (0,5%), Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman sólo el
2% de lo construido en la
Ciudad durante los 10 primeros años de esta década.
Más allá del mandato de la Constitución del 96
de trabajar para disminuir las diferencia entre las diferentes zonas de la Ciudad, ésta se han
profundizado como nunca.
Las diferencias son abismales. Si tomamos el 43,1% de lo
construido en los 5 barrios más concentrados y la dividimos por el 2%, de los 5
más abandonados, nos da como resultado 21,5 veces. Para ejemplificarlo de
manera clara: Por cada metro cuadrado (m2) construidos en los barrios
postergados de Buenos Aires se construyen 21,5 m2 en los
concentrados. O si lo quieren pensar de otra manera: Se tardarían, al actual
ritmo, más de 21 años para construirse en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda,
Villa Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en 1 año en los
concentrados. Este ritmo es insostenible.
Para continuar con la línea de análisis del principio, podemos
sumar entre los barrios con menos participación en la construcción residencial
a San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolás (0,7%), Parque
Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), dentro de los rezagados. Sumando de
esta manera un 6% de participación en la construcción de viviendas entre 10 de
los barrios con menos incidencia. De esta manera el resultado obtenido de
la división de lo construido en los 10 barrios con mayor concentración (59,4%)
sobre los de menor (6%) nos arroja “sólo” 9,9 veces. Cada año se alejan
casi 10.
Pero en realidad la situación es mucho peor que esta si se
empieza a tener en cuenta la superficie de cada barrio en los análisis. Por
ejemplo comentamos que 10 barrios rezagados del sur de la ciudad apenas
sumaron el 6% de la construcción residencial de la primera década de este
siglo, menos que el 6,7 que concentró por si solo el barrio de Belgrano. Lo
interesante a marcar es que este barrio con sus 6,8 km2 de superficie
representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad, mientras que la
sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda,
Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolás, Parque
Patricios y Mataderos (casi 48km2) representa el 23,7% de la superficie
porteña. Esto demuestra qué decadente es este modelo constructivo. Lo mismo
ocurre con los demás barrios concentrados en relación a estos.
Por otra parte para poder profundizar el análisis hay que
entender que el “barrio” como entidad esconde realidades y tamaños muy
distintos. Por ello pasamos a calcular los metros cuadrados construidos por
kilómetro cuadrado de superficie, de manera de poder comparar realidades
similares. Esto lo hicimos dividiendo los m2 construidos por la superficie
de cada barrio. Este cruce (columnas B y D) varía un poco los resultados y
coloca primero a Puerto Madero, como el barrio con mayor cantidad de metros
cuadrados construidos por kilómetro cuadrado de superficie (m2cxkm2), segundo a
Caballito, tercero se ubica Villa Urquiza, seguido en cuarto lugar por
Almagro y Belgrano en el quinto puesto como los barrios con mayor cantidad de
m2cxkm2 de la Ciudad. En
la otra punta se encuentran Villa Lugano (como el lugar con menor cantidad de
construcción por km2 de la ciudad, seguido por Parque Avellaneda, Pompeya,
Villa Soldati y Villa Riachuelo.
Asimismo el dato de cantidad de habitantes por barrio
(que presentamos en la columna F de nuestro cuadro) es mucho más significativo
si se desagrega por kilómetro cuadrado. De esta manera nos damos cuenta que
(tal cual lo marcamos en la columna G) Almagro (con 35.000 habitantes por km2)
es el barrio más densamente poblado, seguido de cerca por Balvanera
(33.594hxkm2), Recoleta (28.050hxkm2), Caballito (27.941hxkm2) y Villa
Crespo (24.500hxkm2).
Asimismo es de gran interés la comparación que se puede
realizar entre las columnas G y H, las que marcan la densidad de habitantes y
los metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado. Encontramos que
paradójicamente se construyó más en donde más gente vivía y menos donde
menos población tenía la
Ciudad.
Almagro. El barrio más densamente poblado fue el quinto en
donde más se construyó. Caballito, el tercero más denso en habitantes, fue el
segundo con más m2 residenciales construidos y segundo en m2xk2. Belgrano
fue el cuarto donde más se construyó y es el sexto más denso. Villa Crespo fue
el noveno más construido y es el quinto más denso.
En el otro lado Villa Riachuelo con sólo 3.561hxkm2 (el
barrio con menor cantidad de habitantes por kilómetro cuadrado) es el quinto
menos construido. Villa Soldati es el cuarto barrio donde menos se construye y
es el segundo barrio en menor cantidad de densidad de habitantes.
Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosión. No es
sostenible y es inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo
social.
A)
Barrios
B) Total metros cuadrados
permisados 2002 al
2011
C) Porcentaje de
participación en la construcción residencial
D) Superficie de los barrios
en metros
cuadrados
E) Porcentaje de cada barrio
sobre la superficie de la
Ciudad
F) Habitantes por barrio
G) Habitantes por kilómetro
cuadrado
H) Metros cuadrados
permisados por kilómetro cuadrado
A
B C
D E
F
G
H
Caballito
|
1.708.713m2
|
10,1%
|
6,8 km2
|
3,3%
|
190000
|
27941 hxkm2
|
251.281 m2cxkm2
|
Palermo
|
2.684.109m2
|
13,6%
|
17,4 km2
|
8,6%
|
257000
|
15791hxkm2
|
154.259 m2cxkm2
|
Belgrano
|
1.279.371m2
|
6,7%
|
6,8 km2
|
3,3%
|
140000
|
23311hxkm2
|
188.142 m2cxkm2
|
P. Madero
|
1.066.489m2
|
4,1%
|
2,1 km2
|
1,0%
|
500
|
230 hxkm2
|
507.851 m2cxm2
|
Urquiza
|
1.311.626m2
|
8,1%
|
5,6 km2
|
2,8%
|
87000
|
16523 hxkm2
|
234.218 m2cxkm2
|
Almagro
|
863.144m2
|
4,6%
|
4,1 km4
|
2,0%
|
141000
|
35000 hxkm2
|
210.522 m2cxkm2
|
Flores
|
833.197m2
|
3,8%
|
8.1 km2
|
4,0%
|
140000
|
18174 hxkm2
|
102.863 m2cxkm2
|
Paternal
|
124.635m2
|
0,6%
|
2,4 km2
|
1,1%
|
20000
|
8333 hxkm2
|
51.931 mc2xkm2
|
Núñez
|
583.667m2
|
1,9%
|
3.9 km2
|
1,9%
|
53000
|
13,590 hxkm2
|
149.658 m2cxkm2
|
V. Crespo
|
488.163m2
|
2,5%
|
3,8 km2
|
1,9%
|
90000
|
24510 hxkm2
|
128.426 m2cxkm2
|
Devoto
|
460.388m2
|
2,7%
|
6,6 km2
|
3,3%
|
71000
|
10696 hxkm2
|
69.755 m2cxkm2
|
Chacarita
|
396758m2
|
1,5%
|
2,8 km2
|
1,4%
|
27000
|
12735 hxkm2
|
141.699 m2cxkm2
|
Saavedra
|
425.662m2
|
2,1%
|
5,9 km2
|
2,9%
|
52000
|
10337 hxkm2
|
72.146 m2cxkm2
|
V. del Parque
|
420.161m2
|
2,3%
|
3,6 km2
|
1,8%
|
60000
|
17856 hxkm2
|
116.711m2cxm2
|
Recoleta
|
707.781m2
|
3,7%
|
5,8 km2
|
2,6%
|
165000
|
28050 hxkm2
|
122.031 m2cxkm2
|
V. Riachuelo
|
99.169m2
|
0.5%
|
4,4 km2
|
2,2%
|
14800
|
3561 hxkm2
|
22.538 m2cxkm2
|
Montserrat
|
309.857m2
|
0,7%
|
2,2 km2
|
1,1%
|
46800
|
16116 hxkm2
|
140.844 m2cxm2
|
Mataderos
|
287.091m2
|
1,2%
|
7,6 km2
|
3,7%
|
65000
|
7503 hxkm2
|
37.775 m2cxkm2
|
San Nicolás
|
461.614m2
|
0,7%
|
2,4 km2
|
1,2%
|
35000
|
10349 hxkm2
|
192.339 m2cxm2
|
Colegiales
|
354.385m2
|
1,8%
|
2,6 km2
|
1,3%
|
59000
|
24351 hxkm2
|
136.301 m2cxm2
|
Liniers
|
281.088m2
|
1,6%
|
5.4 km2
|
2,6%
|
45000
|
7754 hxkm2
|
52.053 m2cxkm2
|
P. Chacabuco
|
346.111m2
|
1,8%
|
4,1 km2
|
2,1%
|
59000
|
14458 hxkm2
|
88.807m2cxkm2
|
Coghlan
|
171.210m2
|
0,9%
|
1,3 km2
|
0,6%
|
19000
|
14975 hxkm2
|
84.417 m2cxkm2
|
Constitución
|
163.395m2
|
1,1%
|
2,1 km2
|
1,0%
|
47000
|
20342 hxkm2
|
77.807 m2cxkm2
|
V. Pueyrredón
|
394.116m2
|
1,8%
|
3,7 km2
|
1,8%
|
40200
|
10307 hxkm2
|
106.517 m2cxkm2
|
Balvanera
|
548.769m2
|
1,8%
|
4,4 km2
|
2,1%
|
161000
|
33594 hxm2
|
124.720 m2cxkm2
|
V. Santa Rita
|
220.646m2
|
1,2%
|
2,3 km2
|
1,1%
|
33000
|
13072 hxkm2
|
95.933 m2cxkm2
|
Monte Castro
|
206.758m2
|
1,1%
|
2,9 km2
|
1,4%
|
33200
|
11491 hxkm2
|
71.295 m2cxkm2
|
San Telmo
|
214.878m2
|
0,6%
|
1,3 km2
|
0,6%
|
28000
|
18575 hxkm2
|
165.290m 2cxkm2
|
Boedo
|
232.996m2
|
1,4%
|
2,6 km2
|
1,3%
|
48000
|
19912 hxkm2
|
89.613 m2cxkm2
|
Floresta
|
263.248m2
|
0,6%
|
2,4 km2
|
1,2%
|
39000
|
16551 hxkm2
|
109.686 m2cxkm2
|
Barracas
|
313.085m2
|
1,3%
|
7,6 km2
|
3,8%
|
74000
|
9766 hxkm2
|
41.195 m2cxkm2
|
V. Gral. Mitre
|
136.213m2
|
0,5%
|
2,2 km2
|
1,1%
|
35200
|
17727 hxkm2
|
61.915 m2cxkm2
|
P. Patricios
|
172.474m2
|
0,8%
|
3,8 km2
|
1,9%
|
42000
|
10127 hxkm2
|
45.387 m2cxkm2
|
V. Ortúzar
|
191.987m2
|
0,9%
|
1,2 km2
|
0,6%
|
22900
|
19353 hxkm2
|
159.989 m2cxkm2
|
V. Lugano
|
166.342m2
|
0,6%
|
9,2 km2
|
4,5%
|
101000
|
13729 hxkm2
|
18.080 m2cxkm2
|
V. Luro
|
210.827m2
|
1,7%
|
2,6 km2
|
1,3%
|
31000
|
12637 hxkm2
|
81.087 m2cxkm2
|
V. Sarsfield
|
128.253m2
|
0,7%
|
2,4 km2
|
1,2%
|
36000
|
15292 hxkm2
|
53.438 m2cxkm2
|
San Cristóbal
|
212.460m2
|
1,1%
|
2,1 km2
|
1,0%
|
49000
|
24135 hxkm2
|
101.171 m2cxkm2
|
Agronomía
|
225.834m2
|
0,8%
|
4 km2
|
2,0%
|
35582
|
8499 hxkm2
|
56.458 m2cxkm2
|
Retiro
|
286.290m2
|
0,2%
|
2,9 km2
|
1,4%
|
43231
|
12408 hxkm2
|
98.720 m2cxkm2
|
La Boca
|
213.669m2
|
0,3%
|
3,3 km2
|
1,6%
|
46300
|
12102 hxkm2
|
64.748 m2cxkm2
|
V. Soldati
|
188.254m2
|
0,1%
|
8,7 km2
|
4.3%
|
35400
|
4353 hxkm2
|
21.648m2cxkm2
|
Pompeya
|
126.437m2
|
1,8%
|
6,1 km2
|
3,0%
|
53407
|
10137 hxkm2
|
20.727m2cxkm2
|
P. Avellaneda
|
101.321m2
|
0,5%
|
5,2 km2
|
2,6%
|
54000
|
10385 hxkm2
|
19.484 m2cxkm2
|
Villa Real
|
35.731m2
|
0,2%
|
1,5 km2
|
0,7%
|
14249
|
8563 hxkm2
|
23.820 m2cxkm2
|
Versalles
|
104.978m2
|
0,5%
|
1,5 km2
|
0,7%
|
14211
|
8735 hxkm2
|
69.985 m2cxkm2
|
Total Ciudad
|
20.723.343m2
|
100,0%
|
202 km2
|
100,0%
|
3000000
|
14900 hxkm2
|
102.590m2xkm2
|
BUENOS AIRES CIUDAD SUNTUOSA
En 1991 se permisaron 7.079 unidades funcionales. De
ellas 473 eran suntuosas. Eso representó el 6,7% del total. En 2011 se
permisaron 21.525 de los cuales 6.631 fueron suntuosas. Esto representa el
30,8% de la totalidad de lo construido. Una obscenidad y más de cuatro veces la
participación que detentaba en 1991.
Analizando los totales de ambas décadas vemos que en la
década del 90 nuestra ciudad tenía una distribución como la que nosotros
propugnamos. La vivienda sencilla, como debe ser, fue la más construida en esa
década. Seguida por la confortable. Entre ambas sumaron el 73% de todas las
modalidades.
Muy diferente fue la realidad de la primera década de este
siglo, donde la tipología suntuosa se ha convertido en la más construida en la Ciudad. ¿Con qué sentido?
Años
|
totales
|
sencilla
|
confortable
|
lujosa
|
suntuosa
|
1991/2000
|
97.041
|
37.241(39%)
|
32.617(34%)
|
13.339(13%)
|
13.851(14%)
|
2001/2010
|
131.043
|
40.336(31%)
|
35.047(26%)
|
12477(10%)
|
43.148(33%)
|
DEPARTAMENTOS DE 1 Y 2 AMBIENTES
En este apartado la Secretaría de
Planeamiento sólo da información de este siglo, lo que impide hacer
comparaciones con lo que ocurría en otras décadas. Asimismo la modificación de
la tendencia dentro mismo del período de análisis es significativa.
En los primeros 4 años de la década los departamentos de
1 ambiente se ubicaban de entre el 9 al 12% del total de los
construidos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes, nos encontramos con que
se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42 del total de los
construidos. Los departamentos más construidos eran los de tres ambientes
que representaban del 32 al 38% del mercado. Siendo también de gran
importancia la construcción de departamentos de 4 ambientes que sumaban del 15
al 20% de lo edificado.
Otro segmento es el comprendido por los años 2005 y 2006. En
ellos si bien sube un poco la construcción de departamentos de 1 ambiente, lo
hace mucho más y se convierte en la elección preferida la construcción de
departamentos de 2 ambientes que por sí solos representan más del 40% de lo
construido. El retroceso es notorio tanto en las construcciones de 3 como
en la de 4 ambientes.
En el 2007 se duplicó la cantidad de construcciones de 1
ambiente, que desplazan a los 3 ambientes como segunda más construida.
Desde 2008 el mayor porcentaje de construcción es
representado por los departamentos de 1 ambiente, seguida por los de 2
ambientes aglutinando entre ambas tipologías del 70 al 80% de todo lo
construido en la ciudad., Rezagando a los 3 ambientes a poco más del 15% y los
4 ambientes a sólo el 5%.
Tomándolo punta a punta se puede decir que aumentó 4
veces la construcción de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido
bastante pareja la construcción de departamentos de 2 ambientes y que decreció
notoriamente la construcción de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que pasaron en
sumatoria del 60 a
sólo el 20% del mercado.
METODOLOGÍA CONSTRUCTIVA LIGADA A LOS FLUJOS DE CAPITAL
Hemos hablado de dónde construye este modelo
constructivo. De qué construye en tipologías y cantidad de ambientes. Es hora
de contar cómo lo construye. Esto es rápido, barato y con mano de obra poco
calificada.
La entrada al mercado de la construcción de flujos de fondos
financieros modificó la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de
la construcción a fin de optimizar el rendimiento. De esta manera se incumplen
leyes y normas del arte. Poniendo en riesgo la vida de los obreros y de los
vecinos de los emprendimientos.
El mayor récord de derrumbes y daños a viviendas de
terceros se encuentra dentro de este período, incrementándose en los últimos 5
años.
CONCLUSION
Ya presentado por el Ejecutivo de la Ciudad el “Modelo
Territorial” de la Ciudad
de Buenos Aires, se avecina el próximo debate en la Legislatura de la Ciudad del nuevo Código de
Planeamiento Urbano con una mirada “morfológica”, tal cual lo establece el Plan
Urbano Ambiental (Ley 2.930). Es fundamental el poder introducir en ese
debate, entre otras cuestiones, las de Densidad de habitantes por kilómetro
cuadrado; los metros cuadrados construidos en cada zona; los metros
cuadrados de espacios verdes públicos por habitante. Para ser tenidos en
cuenta en la nueva normativa.
Desde el punto de vista de la planificación de la Ciudad es menester
crear una política de Estado que con aportes públicos y privados permita un
crecimiento de las zonas postergadas de Buenos Aires.
Es asimismo fundamental la creación de mecanismos que guíen
desde el Estado al mercado en la búsqueda de incrementar la oferta de vivienda
sencilla y confortable.
Se debe limitar la posibilidad constructiva de las zonas
hoy ya densamente pobladas de la ciudad y tender a mejorar las infraestructuras
y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de densificarlas con
modelos constructivos diferentes al “torre”, Simplificar y flexibilizar las
posibilidades de reciclajes de estructuras en desusos.
La vivienda social y la sencilla deben liderar la
construcción de la Ciudad,
tanto en cantidad de unidades como en m2 construidos.
Hoy se está construyendo una ciudad que aleja. Los
inversores son los que nos dicen qué se construye y dónde.
Los departamentos de 1 ambiente son los que dan más retorno
por metro cuadrado, tanto de venta como en alquiler. Hay 10 barrios que dan la
mayor garantía de rendimiento. Sólo se construye eso. Lo que garantiza el mayor
retorno económico al constructor. ¿Será esto bueno para la Ciudad de Buenos Aires?
¿Será esto bueno para sus habitantes?
Mientras los precios se disparan en dólares aumentando de
900 a
2.100 el metro cuadrado en la década, provocando un traslado a los precios
de los alquileres, lo que produce la salida de estos barrios de centenares
de familias que no pueden pagar los nuevos valores, llevando a estas zonas
a un proceso de “gentrificación”. En esta misma Buenos Aires, la más rica de
las ciudades argentinas, pero también la más desigual, donde hay 500.000
ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro medio millón con necesidad
de vivienda sencilla. Y nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros
cuadrados que se construyeron en la década. mayoritariamente de vivienda
suntuosa.
Muchos, equivocadamente, nos han tildado a lo largo de estos
años de “anticonstrucción” y esto es un gran error. Nosotros queremos un
pujante modelo constructivo para nuestra ciudad. Con cada año millones de
metros cuadrados de vivienda social y sencilla, de baja altura, con correctas
ventilaciones. Urbanizando las zonas precarias. Integrándolas a la ciudad. Eso
es realmente progreso. No apilar gente sobre gente.
A lo que nos oponemos es a la construcción superflua y
especulativa. A la “reserva de valor”. A la merma de espacios verdes. A la
densificación totalmente desenfrenada que lleva a la contaminación del aire,
generando ruido, congestionamientos de transito, colapso del transporte.
Nos oponemos a la perdida de nuestra identidad. A que nos
tapen con cemento. A que quieran borrar nuestra historia.
El actual modelo es tanto dañino para los barrios
súperdensificados y escasos de espacios verdes, donde el mercado está
concentrando la construcción, cuanto para los barrios rezagados y olvidados
donde lo único que crece es la precariedad y la inseguridad, siendo un
generador de la exclusión, madre de toda violencia.
______
Imagen: Torres en Puerto Madero.(Foto tomada del sitio:
topinmobiliario.com)
Material tomado de http://protocomunacaballito.blogspot.com
