20 jul. 2012

Nos taparon con cemento o Análisis de la construcción en Buenos Aires de la primera década del siglo XXI



(De Gustavo Desplats)

Desde hace aproximadamente 7 años cambió el modelo constructivo de la Ciudad de Buenos Aires. La publicación, en 2012, por parte de la Secretaría de Planeamiento de la Ciudad, de las estadísticas completas sobre la construcción en la Ciudad de la primera déada de este siglo, nos ha permitido la realización de un cuadro comparativo y  certificar ciertas tendencias que, en algunos casos ya denunciábamos desde el año 2006.
Se está construyendo a la inversa de lo que precisa la Ciudad y los ciudadanos de Buenos Aires. Se entregó al mercado la planificación estratégica del crecimiento de nuestra ciudad. Y como resultado, éste la desfiguró, sólo atento al rápido retorno de sus inversiones. El Estado – al que le esta sobrando la mayúscula–, ausente.
Las características de este modelo constructivo son: 1) Concentración geografica de lo construido; 2) Predominio de la  tipología edilicia suntuosa; 3) Predominio de departamentos de 1 y 2 ambientes; 4) Metodología constructiva ligada a los flujos de capital.
                                                                                 
CONCENTRACIÓN GEOGRÁFICA
 Los 5 barrios que más concentraron las construcciones residenciales en la primera década del siglo XXI (Palermo 13,6%, Caballito 10,1%, Villa Urquiza 8,1%, Belgrano 6,7% y Almagro 4,6%) sumaron entre ellos el 43,1% de todo lo construido en la ciudad de Buenos Aires. Si a eso le agregamos lo construido en Puerto Madero (4,1%), Flores (3,8%), Recoleta (3,7%) Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos que en 10 barrios, de los 47 porteños, se concentró el 59,4% de todo lo construido en la Ciudad.
Pero hay otra Buenos Aires, con otra realidad.  La sumatoria de lo construido en la superficie de Villa Soldati (0,1%), La Boca (0,3%), Parque Avellaneda (0,5%), Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman sólo el 2% de lo construido en la Ciudad durante los 10 primeros años de esta década.
Más allá del mandato de la Constitución del 96 de trabajar para disminuir las diferencia entre las diferentes zonas de la Ciudad, ésta se han profundizado como nunca.
Las diferencias son abismales. Si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios más concentrados y la dividimos por el 2%, de los 5 más abandonados, nos da como resultado 21,5 veces. Para ejemplificarlo de manera clara: Por cada metro cuadrado (m2) construidos en los barrios postergados de Buenos Aires se construyen 21,5 m2 en los concentrados. O si lo quieren pensar de otra manera: Se tardarían, al actual ritmo, más de 21 años para construirse en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en 1 año en los concentrados. Este ritmo es insostenible.
Para continuar con la línea de análisis del principio, podemos sumar entre los barrios con menos participación en la construcción residencial a  San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolás (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), dentro de los rezagados. Sumando de esta manera un 6% de participación en la construcción de viviendas entre 10 de los barrios con menos incidencia. De esta manera el resultado obtenido de la división de lo construido en los 10 barrios con mayor concentración (59,4%) sobre los de menor (6%) nos arroja “sólo”  9,9 veces. Cada año se alejan casi 10.
Pero en realidad la situación es mucho peor que esta si se empieza a tener en cuenta la superficie de cada barrio en los análisis. Por ejemplo comentamos que 10 barrios rezagados del sur de la ciudad apenas sumaron el 6% de la construcción residencial de la primera década de este siglo, menos que el 6,7 que concentró por si solo el barrio de Belgrano. Lo interesante a marcar es que este barrio con sus 6,8 km2 de superficie representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad, mientras que la sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolás, Parque Patricios y Mataderos (casi 48km2) representa el 23,7% de la superficie porteña. Esto demuestra qué decadente es este modelo constructivo. Lo mismo ocurre con los demás barrios concentrados en relación a estos.
Por otra parte para poder profundizar el análisis hay que entender que el “barrio” como entidad esconde realidades y tamaños muy distintos. Por ello pasamos a calcular los metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado de superficie, de manera de poder comparar realidades similares. Esto lo hicimos dividiendo los m2 construidos por la superficie de cada barrio. Este cruce (columnas B y D) varía un poco los resultados y coloca primero a Puerto Madero, como el barrio con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado de superficie (m2cxkm2), segundo a Caballito, tercero se ubica Villa Urquiza, seguido  en cuarto lugar por Almagro y Belgrano en el quinto puesto como los barrios con mayor cantidad de m2cxkm2 de la Ciudad. En la otra punta se encuentran Villa Lugano (como el lugar con menor cantidad de construcción por km2 de la ciudad, seguido por Parque Avellaneda, Pompeya, Villa Soldati y Villa Riachuelo.
Asimismo el dato de cantidad de habitantes por barrio (que presentamos en la columna F de nuestro cuadro) es mucho más significativo si se desagrega por kilómetro cuadrado. De esta manera nos damos cuenta que (tal cual lo marcamos en la columna G) Almagro (con 35.000 habitantes por km2) es el barrio más densamente poblado, seguido de cerca por Balvanera (33.594hxkm2), Recoleta (28.050hxkm2), Caballito (27.941hxkm2) y  Villa Crespo (24.500hxkm2).
Asimismo es de gran interés la comparación que se puede realizar entre las columnas G y H, las que marcan la densidad de habitantes y los metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado. Encontramos que paradójicamente se construyó más en donde más gente vivía y menos donde menos población tenía la Ciudad.
Almagro. El barrio más densamente poblado fue el quinto en donde más se construyó. Caballito, el tercero más denso en habitantes, fue el segundo con más m2 residenciales construidos  y segundo en m2xk2. Belgrano fue el cuarto donde más se construyó y es el sexto más denso. Villa Crespo fue el noveno más construido y es el quinto más denso.
En el otro lado Villa Riachuelo con sólo 3.561hxkm2 (el barrio con menor cantidad de habitantes por kilómetro cuadrado) es el quinto menos construido. Villa Soldati es el cuarto barrio donde menos se construye y es el segundo barrio en menor cantidad de densidad de habitantes.
Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosión. No es sostenible y es inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social.

A) Barrios                                          
B) Total metros cuadrados permisados 2002 al 2011                                    
C) Porcentaje de participación en la construcción residencial                                     
D) Superficie de los barrios en metros cuadrados                                           
E) Porcentaje de cada barrio sobre la superficie de la Ciudad                                    
F) Habitantes por barrio                                             
G) Habitantes por kilómetro cuadrado            
H) Metros cuadrados permisados por kilómetro cuadrado 
 
       A                        B             C             D           E                  F                    G                      H           
                    
 Caballito
1.708.713m2
10,1%
6,8 km2
3,3%
190000
27941 hxkm2
251.281 m2cxkm2
Palermo
2.684.109m2
13,6%
17,4 km2
8,6%
257000
15791hxkm2
154.259 m2cxkm2
Belgrano
1.279.371m2
6,7%
6,8 km2
3,3%
140000
23311hxkm2
188.142 m2cxkm2
P. Madero
1.066.489m2
4,1%
2,1 km2
1,0%
500
230 hxkm2
507.851 m2cxm2
Urquiza
1.311.626m2
8,1%
5,6 km2
2,8%
87000
16523 hxkm2
234.218 m2cxkm2
Almagro
863.144m2
4,6%
4,1 km4
2,0%
141000
35000 hxkm2
210.522 m2cxkm2
Flores
833.197m2
3,8%
8.1 km2
4,0%
140000
18174 hxkm2
102.863 m2cxkm2
Paternal
124.635m2
0,6%
2,4 km2
1,1%
20000
8333 hxkm2
51.931 mc2xkm2
Núñez
583.667m2
1,9%
3.9 km2
1,9%
53000
13,590 hxkm2
149.658 m2cxkm2
V. Crespo
488.163m2
2,5%
3,8 km2
1,9%
90000
24510 hxkm2
128.426 m2cxkm2
Devoto
460.388m2
2,7%
6,6 km2
3,3%
71000
10696 hxkm2
69.755 m2cxkm2
Chacarita
396758m2
1,5%
2,8 km2
1,4%
27000
12735 hxkm2
141.699 m2cxkm2
Saavedra
425.662m2
2,1%
5,9 km2
2,9%
52000
10337 hxkm2
72.146 m2cxkm2
V. del Parque
420.161m2
2,3%
3,6 km2
1,8%
60000
17856 hxkm2
116.711m2cxm2
Recoleta
707.781m2
3,7%
5,8 km2
2,6%
165000
28050 hxkm2
122.031 m2cxkm2
V. Riachuelo
99.169m2
0.5%
4,4 km2
2,2%
14800
3561 hxkm2
22.538 m2cxkm2
Montserrat
309.857m2
0,7%
2,2 km2
1,1%
46800
16116 hxkm2
140.844 m2cxm2
Mataderos
287.091m2
1,2%
7,6 km2
3,7%
65000
7503 hxkm2
37.775 m2cxkm2
San Nicolás
461.614m2
0,7%
2,4 km2
1,2%
35000
10349 hxkm2
192.339 m2cxm2
Colegiales
354.385m2
1,8%
2,6 km2
1,3%
59000
24351 hxkm2
136.301 m2cxm2
Liniers
281.088m2
1,6%
5.4 km2
2,6%
45000
7754 hxkm2
52.053 m2cxkm2
P. Chacabuco
346.111m2
1,8%
4,1 km2
2,1%
59000
14458 hxkm2
88.807m2cxkm2
Coghlan
171.210m2
0,9%
1,3 km2
0,6%
19000
14975 hxkm2
84.417 m2cxkm2
Constitución
163.395m2
1,1%
2,1 km2
1,0%
47000
20342 hxkm2
77.807 m2cxkm2
V. Pueyrredón
394.116m2
1,8%
3,7 km2
1,8%
40200
10307 hxkm2
106.517 m2cxkm2
Balvanera
548.769m2
1,8%
4,4 km2
2,1%
161000
33594 hxm2
124.720 m2cxkm2
V. Santa Rita
220.646m2
1,2%
2,3 km2
1,1%
33000
13072 hxkm2
95.933 m2cxkm2
Monte Castro
206.758m2
1,1%
2,9 km2
1,4%
33200
11491 hxkm2
71.295 m2cxkm2
San Telmo
214.878m2
0,6%
1,3 km2
0,6%
28000
18575 hxkm2
165.290m 2cxkm2
Boedo 
232.996m2
1,4%
2,6 km2
1,3%
48000
19912 hxkm2
89.613 m2cxkm2
Floresta
263.248m2
0,6%
2,4 km2
1,2%
39000
16551 hxkm2
109.686 m2cxkm2
Barracas
313.085m2
1,3%
7,6 km2
3,8%
74000
9766 hxkm2
41.195 m2cxkm2
V. Gral. Mitre
136.213m2
0,5%
2,2 km2
1,1%
35200
17727 hxkm2
61.915 m2cxkm2
P. Patricios
172.474m2
0,8%
3,8 km2
1,9%
42000
10127 hxkm2
45.387 m2cxkm2
V. Ortúzar
191.987m2
0,9%
1,2 km2
0,6%
22900
19353 hxkm2
159.989 m2cxkm2
V. Lugano
166.342m2
0,6%
9,2 km2
4,5%
101000
13729 hxkm2
18.080 m2cxkm2
V. Luro
210.827m2
1,7%
2,6 km2
1,3%
31000
12637 hxkm2
81.087 m2cxkm2
V. Sarsfield
128.253m2
0,7%
2,4 km2
1,2%
36000
15292 hxkm2
53.438 m2cxkm2
San Cristóbal
212.460m2
1,1%
2,1 km2
1,0%
49000
24135 hxkm2
101.171 m2cxkm2
Agronomía
225.834m2
0,8%
4   km2
2,0%
35582
8499 hxkm2
56.458 m2cxkm2
Retiro
286.290m2
0,2%
2,9 km2
1,4%
43231
12408 hxkm2
98.720 m2cxkm2
La Boca
213.669m2
0,3%
3,3 km2
1,6%
46300
12102 hxkm2
64.748 m2cxkm2
V. Soldati
188.254m2
0,1%
8,7 km2
4.3%
35400
4353 hxkm2
21.648m2cxkm2
Pompeya
126.437m2
1,8%
6,1 km2
3,0%
53407
10137 hxkm2
20.727m2cxkm2
P. Avellaneda
101.321m2
0,5%
5,2 km2
2,6%
54000
10385 hxkm2
19.484 m2cxkm2
Villa Real
35.731m2
0,2%
1,5 km2
0,7%
14249
8563 hxkm2
23.820 m2cxkm2
Versalles
104.978m2
0,5%
1,5 km2
0,7%
14211
8735 hxkm2
69.985 m2cxkm2
Total Ciudad 
20.723.343m2
100,0%
202 km2
100,0%
3000000
14900 hxkm2
102.590m2xkm2


 BUENOS AIRES CIUDAD SUNTUOSA
 En 1991 se permisaron 7.079 unidades funcionales. De ellas 473 eran suntuosas. Eso representó el 6,7% del total. En 2011 se permisaron 21.525 de los cuales 6.631 fueron suntuosas. Esto representa el 30,8% de la totalidad de lo construido. Una obscenidad y más de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.
Analizando los totales de ambas décadas vemos que en la década del 90 nuestra ciudad tenía una distribución como  la que nosotros propugnamos. La vivienda sencilla, como debe ser, fue la más construida en esa década. Seguida por la confortable. Entre ambas sumaron el 73% de todas las modalidades.
Muy diferente fue la realidad de la primera década de este siglo, donde la tipología suntuosa se ha convertido en la más construida en la Ciudad. ¿Con qué sentido?
    
    Años
totales
   sencilla
confortable
    lujosa
suntuosa
1991/2000
 97.041
37.241(39%)
32.617(34%)
13.339(13%)
13.851(14%)
2001/2010
131.043
40.336(31%)
35.047(26%)
12477(10%)
43.148(33%)
  

DEPARTAMENTOS DE 1 Y 2 AMBIENTES
En este apartado la Secretaría de Planeamiento sólo da información de este siglo, lo que impide hacer comparaciones con lo que ocurría en otras décadas. Asimismo la modificación de la tendencia dentro mismo del período de análisis es significativa.
En los primeros 4 años de la década los departamentos de 1 ambiente se ubicaban de entre el  9 al 12% del total de los construidos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes, nos encontramos con que se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42 del total de los construidos. Los departamentos más construidos eran los de tres ambientes que representaban del 32 al 38% del mercado. Siendo también de gran importancia la construcción de departamentos de 4 ambientes que sumaban del 15 al 20% de lo edificado.
Otro segmento es el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos si bien sube un poco la construcción de departamentos de 1 ambiente, lo hace mucho más y se convierte en la elección preferida la construcción de departamentos de 2 ambientes que por sí solos representan más del 40% de lo construido. El retroceso es notorio tanto en las construcciones de 3 como en la de 4 ambientes.
En el 2007 se duplicó la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los 3 ambientes como segunda más construida.
Desde 2008 el mayor porcentaje de construcción es representado por los departamentos de 1 ambiente, seguida por los de 2 ambientes aglutinando entre ambas tipologías del 70 al 80% de todo lo construido en la ciudad., Rezagando a los 3 ambientes a poco más del 15% y los 4 ambientes a sólo el 5%.
Tomándolo punta a punta se puede decir que aumentó 4 veces la construcción de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construcción de departamentos de 2 ambientes y que decreció notoriamente la construcción de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que pasaron en sumatoria del 60 a sólo el 20% del mercado.

METODOLOGÍA CONSTRUCTIVA LIGADA A LOS FLUJOS DE CAPITAL
 Hemos hablado de dónde construye este modelo constructivo. De qué construye en tipologías y cantidad de ambientes. Es hora de contar cómo lo construye. Esto es rápido, barato y con mano de obra poco calificada.
La entrada al mercado de la construcción de flujos de fondos financieros modificó la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de la construcción a fin de optimizar el rendimiento. De esta manera se incumplen leyes y normas del arte. Poniendo en riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimientos.
El mayor récord de derrumbes y daños a viviendas de terceros se encuentra dentro de este período, incrementándose en los últimos 5 años.

CONCLUSION
 Ya presentado por el Ejecutivo de la Ciudad el “Modelo Territorial” de la Ciudad de Buenos Aires, se avecina  el próximo debate en la Legislatura de la Ciudad del nuevo Código de Planeamiento Urbano con una mirada “morfológica”, tal cual lo establece el Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930). Es fundamental el poder introducir en ese debate, entre otras cuestiones, las de Densidad de habitantes por kilómetro cuadrado; los metros cuadrados construidos en cada zona; los metros cuadrados  de espacios verdes públicos por habitante. Para ser tenidos en cuenta en la nueva normativa.
Desde el punto de vista de la planificación de la Ciudad  es menester crear una política de Estado que con aportes públicos y privados permita un crecimiento de las zonas postergadas de Buenos Aires.
Es asimismo fundamental la creación de mecanismos que guíen desde el Estado al mercado en la búsqueda de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.
Se debe limitar la posibilidad constructiva de las zonas hoy ya densamente pobladas de la ciudad y tender a mejorar las infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de densificarlas con modelos constructivos diferentes al “torre”, Simplificar y flexibilizar las posibilidades de reciclajes de estructuras en desusos.
La vivienda social y la sencilla deben liderar la construcción de la Ciudad, tanto en cantidad de unidades como en m2 construidos.
Hoy se está construyendo una ciudad que aleja. Los inversores son los que nos dicen qué se construye y dónde.
Los departamentos de 1 ambiente son los que dan más retorno por metro cuadrado, tanto de venta como en alquiler. Hay 10 barrios que dan la mayor garantía de rendimiento. Sólo se construye eso. Lo que garantiza el mayor retorno económico al constructor. ¿Será esto bueno para la Ciudad de Buenos Aires? ¿Será esto bueno para sus habitantes?
Mientras los precios se disparan en dólares aumentando de 900 a 2.100 el metro cuadrado en la década, provocando un traslado a los precios de los alquileres, lo que produce la salida de estos barrios de centenares de familias que no pueden pagar los nuevos valores, llevando a estas zonas a un proceso de “gentrificación”. En esta misma Buenos Aires, la más rica de las ciudades argentinas, pero también la más desigual, donde hay 500.000 ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro medio millón con necesidad de vivienda sencilla. Y nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros cuadrados que se construyeron en la década. mayoritariamente de vivienda suntuosa.
Muchos, equivocadamente, nos han tildado a lo largo de estos años de “anticonstrucción” y esto es un gran error. Nosotros queremos un pujante modelo constructivo para nuestra ciudad. Con cada año millones de metros cuadrados de vivienda social y sencilla, de baja altura, con correctas ventilaciones. Urbanizando las zonas precarias. Integrándolas a la ciudad. Eso es realmente progreso. No apilar gente sobre gente.
A lo que nos oponemos es a la construcción superflua y especulativa. A la “reserva de valor”. A la merma de espacios verdes. A la densificación totalmente desenfrenada que lleva a la contaminación del aire, generando ruido, congestionamientos de transito, colapso del transporte.
Nos oponemos a la perdida de nuestra identidad. A que nos tapen con cemento. A que quieran borrar nuestra historia.
El actual modelo es tanto dañino para los barrios súperdensificados y escasos de espacios verdes, donde el mercado está concentrando la construcción, cuanto para los barrios rezagados y olvidados donde lo único que crece es la precariedad y la inseguridad, siendo un generador de la exclusión, madre de toda violencia.
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Imagen: Torres en Puerto Madero.(Foto tomada del  sitio: topinmobiliario.com)
Material tomado de http://protocomunacaballito.blogspot.com